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2020年上海寫字樓供應減量緩解市場壓力，合理租金水平助力市場超預期回暖。從全年來看，伴隨疫情有效控制及經濟逐步回暖，寫字樓市場需求先抑后揚，交易量強勢反彈。盡管成交表現(xiàn)活躍，但受多重因素影響，寫字樓租金仍持續(xù)下滑。整體空置率相對于2019年繼續(xù)攀升，至2020年四季度空置率為21.9%。業(yè)內人士認為，2021年市場形勢依然較為復雜，但在“十四五”的開局之年，加之上海不斷優(yōu)化營商環(huán)境以及發(fā)展新經濟，尤其是大力發(fā)展數(shù)字經濟，這將對市場形成新一輪支撐。此外，零售物業(yè)、倉儲物流等商業(yè)地產也將在2021年進一步升溫。

市場需求先抑后揚 寫字樓凈吸納量反彈

從2020年市場情況看，2020年上海寫字樓市場因部分新項目延后交付，僅錄得約68萬平方米的新增供應，同比減少32%。下半年市場快速復蘇，需求增長超預期，具性價比的新入市樓宇激活大面積租賃需求，全年凈吸納量錄得49.4萬平方米，同比提升67%。

“綜合市場整體供需，年末空置率較去年同期微幅上升0.2百分點至19.6%。雖然租金報價全年下跌4.4%，但隨著市場下半年需求強勢回暖，租金降幅逐步收窄，第四季度環(huán)比跌幅僅錄得0.3%。”世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示。

戴德梁行分析說，上海寫字樓市場二三四季度成交持續(xù)回升，尤其是四季度凈吸納量是自2018年年初以來單季表現(xiàn)最強的一次。

盡管成交表現(xiàn)活躍，但受多重因素影響，寫字樓租金仍持續(xù)下滑。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，第四季度上海甲級寫字樓租金8.2元/平方米/天，環(huán)比上季度微降0.08%，核心商圈租金9.3元/平方米/天，已連續(xù)9個季度下行，不過四季度全市及核心商圈租金跌幅都呈現(xiàn)出顯著收窄的跡象。

縱觀全年，金融業(yè)(19%)、TMT(16%)、消費品制造業(yè)(14%)，專業(yè)服務（11%）以及醫(yī)藥和生命科學（10%）為主力需求行業(yè)來源。

區(qū)域市場來看，總部型企業(yè)、制造業(yè)租戶較多地選址供應充足、租金具有競爭力的新興商務區(qū)。濱江區(qū)域如北外灘、外灘和黃浦濱江，憑借良好的樓宇品質和緊鄰核心商務區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢成為金融業(yè)、TMT和專業(yè)服務業(yè)主力青睞的區(qū)域。

上海某中介負責人告訴新華財經記者：“中張江、漕河涇、楊浦大連路、市北等優(yōu)質產業(yè)園區(qū)為TMT行業(yè)最為青睞的選址辦公地。”

隨著上海優(yōu)質寫字樓市場的不斷拓寬和成熟，疊加政府和業(yè)主多元化的補貼措施、靈活的招商策略，將進一步助力多點化產業(yè)集聚發(fā)展，提升租戶黏性。世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務、辦公樓部負責人張越說：“展望2021年，受項目延期入市的影響，上海寫字樓市場計劃入市項目近140萬平方米。隨著多家外資券商實現(xiàn)控股，外資全資基金和期貨成功落地，上海進一步對外開放的政策紅利在金融等高端服務業(yè)中加速顯現(xiàn)，新一輪設立擴張的辦公需求已然啟動。與此同時內資傳統(tǒng)金融和TMT行業(yè)等亦加深跨行業(yè)聯(lián)動與創(chuàng)新，近期直銷銀行等新型金融企業(yè)辦公需求快速涌現(xiàn)。市場合理租金水平提供升級擴租窗口，而新興樓宇數(shù)字化、智能化物業(yè)管理領域發(fā)展空間不斷拓寬，寫字樓未來供應聚焦的濱江板塊如徐匯濱江、北外灘有望推動新的需求加速落地。在此推動下，我們預計2021年上海寫字樓租賃需求將延續(xù)穩(wěn)健復蘇的表現(xiàn)。”

戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務主管、董事總經理魏超英說：“對于后疫情時代寫字樓趨勢，遠程辦公需求會進一步擴大，業(yè)主與客戶對辦公場所健康和安全會更加重視，智能及綠色建筑樓宇也會成為標配。”

零售物業(yè)市場需求持續(xù)復蘇 2021租金有望恢復正增長

新零售催生新消費，新消費加速內循環(huán)。2020年上海零售物業(yè)市場錄得一個新項目于第四季度開業(yè)，即位于長風板塊的桃源商業(yè)廣場，體量約5.8萬平方米。除物業(yè)外觀的升級調整外，該項目通過引入聯(lián)合辦公、美食社交平臺等創(chuàng)新業(yè)態(tài)以強化社交屬性。伴隨著下半年消費氛圍持續(xù)回暖帶動品牌租賃活動逐漸活躍，凈吸納量亦在第三季度由負轉正并持續(xù)攀升，年末空置率回落至疫情前水平。盡管購物中心首層平均租金全年下調4.0%，但跌幅呈逐季收窄趨勢。

新華財經記者采訪發(fā)現(xiàn)，餐飲、服飾等零售物業(yè)均有擴租需求。其中以火鍋為首的中餐及受資本青睞的咖啡茶飲擴張最為活躍；服飾業(yè)態(tài)中，運動與奢侈品牌繼續(xù)看好上海零售市場，始祖鳥分別在浦西與浦東開出阿爾法中心店與始祖鳥之家旗艦店，Goyard上海第二家店選址上海國金中心，新進小眾品牌如GCDS、ADLV、Stussy等選址核心商圈成熟項目。

2020年四季度，上海廣場、崇明萬達廣場、桃源·π商業(yè)廣場和馬橋萬達廣場完工入市，總計零售面積約361600平方米。上海零售物業(yè)市場總存量達1889萬平方米。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，上海全市優(yōu)質零售物業(yè)平均首層租金報價環(huán)比下跌2.1%至861元/月/平方米，主要由于非核心區(qū)域內新開業(yè)商場具有競爭力的租金所致。上海市核心區(qū)域平均首層租金報價環(huán)比微跌1.9%至1,940元/月/平方米。就各個商圈的租金水平而言，南京西路仍舊保持領先地位，租金為2511元/月/平方米，徐家匯和南京東路緊隨其后，租金分別為2239元/月/平方米和2184元/月/平方米。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務商業(yè)部負責人希諾說，展望2021年，上海將有超百萬平方米新增供應涌入非核心商圈，部分項目因疫情影響將開業(yè)時間推遲，相對延長的籌備期為開發(fā)商提供更多打造特色商業(yè)的可能。品牌與業(yè)主雙方對市場預期向好，有望帶動租金加快恢復正增長。

自用型需求成為主流力量 投資市場需求復蘇信號強

2020年全國商業(yè)地產大宗交易成交2047億元，同比下降29%，創(chuàng)下五年來最低值。

從上海市場來看，2020年上海的大宗交易市場共錄得了64筆交易，累計成交總額達690.37億元。世邦魏理仕分析說，從買方分析，區(qū)別于過去以投資者為主導的市場模式，2020年自用買家支撐起了上海投資市場的半壁江山，累計購置27幢總部寫字樓，在總交易金額中的占比達到61%。“這些自用買家多來自傳統(tǒng)金融及泛TMT企業(yè)，顯現(xiàn)近期上海著力發(fā)展金融及科創(chuàng)領域，已獲得了企業(yè)們積極的響應。”

投資回報率的變化上，全球經濟走弱疊加營商環(huán)境的整體變化造成投資者普遍信心不足，對寫字樓及零售物業(yè)等商業(yè)地產的投資回報上要求獲得更高的風險貼水，兩者的凈市場投資回報率在年中上有所上調，至四季度保持穩(wěn)定在4.5%的水平。

與此同時，2020年物流地產投資則呈現(xiàn)較強的抗周期趨勢。由于上海的物流用地供地吃緊加上租戶需求堅挺，物流資產出租率普遍居高不下，同時租金仍有穩(wěn)定的增幅，因而成了資本追逐的風口。在投資需求涌現(xiàn)的情況下，物流資產的回報率在本季度逆勢下降0.05個百分點至5.20%。

此外，相關分析指出，受疫情的持續(xù)影響，人們新的消費習慣逐步形成，線上交易日趨活躍。華東地區(qū)居民消費質量較高，對生鮮食品的需求升級，社區(qū)生鮮團購等平臺隨之興起，催生冷庫擴張。

根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，高標準冷庫市場目前在高端物流地產市場中比重不足1%，且市場標準尚未形成，供給與需求之間的缺口巨大，大量的國內國際資本正在關注這個領域，使得冷庫市場成了新的投資風口。